临沂一房主房子卖给亲属 承租人是否有权优先购买

　　“承租人对出租人出卖的租赁房屋在同等条件下享有优先购买权，谁知没有任何告知的情况下，房东却将房子卖了，太气人了，是不是侵犯了我们的优先购买权?”12月17日，临沂市民陈女士拨打临沂市12345市民服务热线，反映了自己的遭遇。

　　据陈女士介绍，她是兰陵人，一家来市区经商多年。2017年6月，为了家庭居住和生活需要，她在市区工业大道附近租赁了一套90余平方米的房子，并与房主刘先生签订了为期两年的租赁合同。“当时是通过中介介绍的，看中这里主要是小区距离孩子学校和经营店面的市场都比较近，各方面比较合适，当时对方承诺可以长期租赁。按照约定房租每半年交纳一次。我们从来没有拖欠过房租。没想到在没有接到任何通知的情况下，房子却被卖了。”

　　陈女士告诉沂蒙晚报记者，上个星期，她像以往一样联系房东交纳房租时，突然被房东告知，自己已经将房子卖给了自己的弟弟，租房合同可能得提前到期。“当时听说后我们直接懵了，因为考虑到住房离孩子学校和上班地点比较近，所以才签订了两年的合同，当时说好的可以长期租赁，现在说卖就卖了，重新租房肯定比较困难。”陈女士告诉记者，得知情况后，他们立即向房东提出，要求优先购买该房屋，“房子出售，按理说应该提前告知，而且作为租户，理应享受优先购买权，但对方却称卖方给亲属，自己说了算，口气还特别强硬。我就疑问，这种情况对方是否侵犯了我们的优先购买权，双方的卖房合同是否有效?”

　　律师：承租人应享有优先购买权，但近亲属除外

　　本报律师团主要组成单位、山东颐平律师事务所主任彭海：根据我国《合同法》相关规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，出租人有证据证明无法通知承租人本人与授权代理人的除外。出租人没有通知承租人，将租赁房屋出卖给第三人，第三人未办理房屋产权过户登记手续，承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的，人民法院应予支持。出租人没有通知承租人，将租赁房屋出卖给第三人，第三人已经办理房屋产权过户登记手续，承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的，人民法院不予支持，但承租人能够证明第三人在订立合同时知道或应当知道房屋存在租赁关系且未到期，出租人出卖房屋未通知承租人的除外。

　　法律规定，承租人对出租人出卖的租赁房屋在同等条件下享有优先购买权。“同等条件”主要是指价格、价款支付方式等，但出租人有证据证明其与第三人存在亲属关系或其他特殊关系，且该关系对其是否出卖房屋或出卖房屋的条件确有重大影响的除外。我国最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，当出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的情况，承租人不享有房屋的优先购买权。

　　本案中房东是将房子卖给了自己的亲弟弟，这属于承租人不得主张优先购买权的情形，所以这种情况下的卖房合同是有效的。但按照要求，房东应该提前通知。