房产销售的这个"金九银十"有点成色不足

九月、十月是房地产行业的传统销售旺季，素来有“金九银十”之称，但相较于往年，今年济南的“金九银十”似乎并不怎么热闹。近日，记者在济南走访多家楼盘发现，有的“捂”盘待来年，有的却在下大力气清盘。

在楼市里，2016年是一个具有戏剧化的年份。那年的国庆节，为抑制楼市价格，多地重启限购限贷，但这并未在短时间内拉住楼市涨价的缰绳。于是，有了那个“出去旅游四五天，回来少个卫生间”的段子。然而，3年后，2019年的国庆假期，济南的各楼盘却使出浑身解数搞促销，特价房、送物业费等花样层出不穷。

根据济南房地产网数据显示，今年9月济南住宅成交6862套，虽然是在“金九银十”的大背景下，然而土地市场出让地块并不多，预计3场土拍，实际只进行了2场土拍。而据济南住宅与房地产信息网的数据显示，2018年9月济南住宅共成交了7403套。也就是说，今年9月份住宅成交量比去年同期减少了541套。

记者在济南市槐荫区一处刚需型楼盘的销售部门了解到，该楼盘目前单价为16000元/平方米，而去年的售价为18000—19000元/平方米左右。“现在房价较去年来说确实降了，对于刚需型购房者来说现在购入比较合适。”销售人员明辉(化名)告诉记者。记者在现场看到，由于是刚性需求型楼盘，在该楼盘售楼处咨询购房的人相对较多，大部分为外地年轻一代或父母为子女购房的新济南人。一位来自山东临沂的刘先生告诉记者，去年大学毕业留在济南工作，目前是租住状态，经过咨询认为现在房价相对来说降了不少，考虑入手一套房子。

对比该项目，记者在位于济南东部地区的一处以改善型住房为主的楼盘看到，其售楼处明显较为冷清。据了解，目前该改善型楼盘的均价在25000元/平方米左右，其销售人员介绍，如果该楼盘放在去年上半年开盘，其单价预计应在30000元/平方米。此外，目前该项目一共有8栋房源，除去政府要求的两栋储备房源外，在售的有4栋，另外两栋开发商计划在明年开盘销售。该销售人员表示这也是考虑到明年的市场情况可能会有一定改善。

根据此前记者掌握的数据来看，济南奥体中心附近的二手房源价格也一直在降，去年上半年附近某楼盘的单价一度报到了35000元/平方米，而现在降至25000元/平方米左右。

相较于今年房地产市场整体降温态势，业内人士纷纷表示比较怀念前几年的火爆场面。

“现在是客户选房子，而在2016、2017年则是房子选客户。”明辉告诉记者，拿前几年该楼盘2期开盘情况来说，一共开了160多套房子，但有800多人进行认筹，开发商在其中可以筛选出400多拿出60%房款首付的客户，再经过筛选还能够选出200多个全款客户。开发商不得不悄悄地去东边酒店开盘认筹(西边的楼盘)，考虑到房型和楼层，这拿出全款购房的200人，实际能够选择的也就有150套左右的房源，还有50人落空。更有甚者还出现卖号的情况，一个号的价钱就卖到15万元。

而相较于前些年，销售人员动辄百万的奖金，这两年也缩水了不少。明辉告诉记者：“现在正常情况下，我们的销售提成是千分之二点五，而像是渠道客户的话，还要再打个四折。”明辉给记者算了一笔账，按一套房子200万计算，如果一个月卖5套渠道的房子，才可拿到1万元左右的提成，而卖2—3套自然客户(普通看房)的房子，可以拿到1.5—2万元的提成。但前两年，销售人员一年赚个一两百万是很正常的。

根据国家统计局公布的数据显示，1—9月份，房地产市场总体延续平稳态势。初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同，其中北京上涨0.5%，上海上涨0.3%，广州和深圳均上涨0.2%;同比上涨4.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

二手房销售销售方面，呈现出刚性需求为主、理性购买的特征。数据显示，二手住宅销售价格环比持平，上月上涨0.3%，其中北京下降0.4%，上海和广州均持平，深圳上涨0.2%;同比下降0.2%，记者发现，这是去年6月以来的首次转降。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%，涨幅比上月均回落0.2个百分点;同比分别上涨9.9%和5.5%，涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点。

但从整体来看与往年相比，2019年秋季房地产成交状况总体呈平稳、温和态势。有业内人士表示，在坚持房住不炒、保持楼市平稳的主旋律下，政府建立多主体共计、多渠道保障以及租住并举的住房保障措施，房价不会出现断崖式下跌或爆发式增长情况。